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農地法は結構複雑です。

ケース1:農家Aは高齢の為、農地を脱サラして農業をやりたいBさんに売るか賃貸したい。
ケース2:農家Aは自分の農地の一部に子供の為にA名義の家を建てたい。
ケース3:農家Aは農地の一部を住宅を建てようとしているサラリーマンBに売りたい。

<農地法第3条>
農地又は採草放牧地について所有権を移転し又は賃貸借権を設定する場合には当事者が農業委員会の許可を受けなければならない。

<農地法第4条>
農地を農地以外のものにする者は知事等の許可を受けなければならない。

<農地法第5条>
農地を農地以外のものにするため又は採草放牧地を採草放牧地以外のもの(農地を除く)にするため、これらの土地について所有権を移転し又は賃借権を設定するには当事者が知事等の許可を受けなければならない。

ケース1は権利の移転だけで農地は農地のまま残るので第3条許可を連名で取ります。新たな耕作者が全ての耕作地を効率よく耕作できるか、機械、従事人数などから判断します。

ケース2は自己転用ですが、農地は減ってしまうので第4条許可を自己名で取りますし、ケース3は他人が転用する為に権利を移転するので第5条許可を連名で取ります。

ケース2とケース3は農地を減らしてしまうので周辺が農地集約地(農振法の農用地区域、甲種農地、第1種農地)では基本的に認められず、第3種農地では認められ、第2種農地では代替地が無い条件下で認められます。

農地と採草放牧地と宅地に分けて農地法の全ケースを下記の通り整理します。全部で10通り。

⇒⇒ A採草放牧地 A宅地 B農地 B採草放牧地 B宅地
A農地 4条許可 4条許可 3条許可 5条許可 5条許可
自己転用 自己転用 権利移転 権利移転 権利移転
農地減 農地減 農地減 農地減

⇒⇒ A農地 A宅地 B農地 B採草放牧地 B宅地
A採草放牧地 規制無し 規制無し 5条許可不要 3条許可 5条許可
自己転用 自己転用 権利移転 権利移転 権利移転
採草放牧地の自己転用
は規制なし
農地増で
許可不要
採草地減

農地法第3条許可

農地継続(権利移転)3条許可の条件

<許可不要>

民事調停による権利取得、相続/遺産分割/遺贈による権利取得
(但し相続/遺産分割/遺贈による農地の取得は農業委員会に届出)

<申請要だが不許可とならないもの>

  • 空中地上権、地下地上権を設定する時(許可)
  • 借り手が同じだが農地所有者が変わる時(条件次第で許可)
  • 下限面積50a未満の例外(集約的草花栽培、農業委員会斡旋で買手が50aある、隣地耕作者への権利移転)

<不許可となるもの>

1号 機械数、従事者数から全ての面積を効率耕作できないと認められるとき
2号 農地所有適格法人以外の法人が権利取得する時(救済規定有)
3号 信託の引き受けにより権利が取得される場合
4号 常時従事すると認められない時(農地所有適格法人以外)(救済規定有)
5号 下限面積50aに満たない時
6号 転貸(死亡、療養での一時貸付、世帯員への貸付、水田裏作の貸付等救済有)
7号 周辺地域への支障あるもの

<救済措置(3条3項)>

2号の農地所有適格法人でなくても、或いは4号の常時従事条件を満足しなくても、解除条件付き賃貸借であり、他の農業者との適切な役割分担があり、法人の場合は業務執行役員等(場長含)の一人が常時従事要件を満たしていれば許可される。



<参考知識>

農地法は農地が荒れないように売買、賃貸借に制限をかけるものですが、これとは反対に就農人口を増やすために市町村などが農地売買、賃貸借の斡旋をしています。
これには市町村が仲立ちするが契約は当事者間でやる農地利用集積円滑化事業と市町村でなく県が1カ所中間管理機構を設けて、そこに貸したい人、借りたい人が登録し、最終契約は当事者間でなく夫々機構と契約する(ので安心)やり方があります。
農地中間管理機構のこの仕組みは10年なので安定した貸し借りが可能となります。

農地法第4条許可

農地を農地以外のものにする(本人転用)4条許可の条件

<許可不要>

市街化地域の農地を予め農業委員会に届け出て転用する場合(届出必要)
耕作者が2a未満の農地を農業用施設の為に転用する時

<申請要だが不許可とならないもの>

農用地区域内の農地を一時的に仮設工作物の為に転用する”必要”な転用であって農振計画に支障ないもの(3年限度)
第1種農地内の農地を一時的に仮設工作物・・・(同上)・・・(5年限度)
第1種農地内の農地を特別の立地が必要な施設に転用する時(国道の沿道の流通 施設、ドライブイン、ガソリンスタンドなど)

<不許可となるもの>

1号(イ) 農用地区域内の農地を農地以外のものにするとき
1号(ロ) 農用地区域以外の農地で政令で定める良好農地内の農地を農地以外のものにする時。但し甲種農地以外の農地にあっては第3種農地、第2種農地を除く。 従ってこの1号(ロ)は結局第1種農地と甲種農地を意味する事となり、この区域内の農地を農地以外のものにするときは原則許可されない)
第1種農地 概ね10ha以上の集団農地内の農地
特定改良事業中の農地
傾斜、土性からみて近傍の他の農地より高い生産性の農地
甲種農地 市街化調整区域内の農地で高性能農業機械に適した農地又は国/都道府県の特定土地改良事業後8年を経過しないもの
<ちなみに不許可にしない農地として1号(ロ)から除かれた第3種農地、第2種農地の定義は下記>
第3種農地 市街地の区域内の農地、市街地化の傾向が著しい区域内にある農地(公共公益施設が整備されている又は宅地化が進んでいる又は土地区画事業が施行されている農地)
第2種農地 第3種農地に近接する区域、その他市街地化が見込まれる区域内の農地
2号 上記以外の農地を転用申請する時といえども、農地以外の周辺土地でも目的を達成する時
3号 申請者の資力、信用不足とか不利益者の同意がないとか手続きが欠落しているとかの理由で転用の確実性が無い時
4号 土砂流出、災害発生、農業用排水機能に支障、周辺営農に支障等
5号 仮設工作物の為の一時転用の時、耕作地への原状復帰が確実でない時

<さて第3種農地、第2種農地にあることが4条農地転用のカギだが(あるいは農振除外にしてもらえば農用地区域でも)これは下記の基準で判断されます。>

第3種農地(公共公益施設整備要件)
水管、下水道管、ガス管のうち2つ以上が埋設されている原則4m以上の道路の沿道区域で容易にこれら便益を享受でき且つ500m以内に2つ以上の教育、医療その他の公共公益施設が存すること又は300m以内に鉄道の駅(又は軌道駅、船舶駅)又は高速道/自動車道出入口又は役場又はこれらに類似の施設(バスターミナル等)があること

第3種農地(宅地化要件)
住宅用、事業用の施設、公共公益施設が連たんしていること、又は街区中の宅地面積が40%超のこと、又は 用途地域が定められている事

第2種農地(公共公益施設整備要件)
相当数の街区を形成している区域
鉄道駅等又は役場又は類似施設の周囲500m以内の地域
(施設の周囲500m内の宅地面積率が40%を超えていたら半径を40%になるまで伸ばせる)

第2種農地(宅地化要件)
第3種農地の宅地化の状況にある区域に近接する区域内の農地の区域でその規模が概ね10ha未満であるものとする

農地法第5条許可

"農地を農地以外のものにする為又は採草放牧地を採草放牧地以外のものにする為"
所有権を移転し、又は賃借権を設定するには当事者が知事等の許可を得る
5条許可の条件

<許可不要>

市街化地域の農地を予め農業委員会に届け出て転用する場合(届出必要)
なお4条の本人転用時には許可不要だった2a未満施設の優遇は無し(当然)

<申請要だが不許可とならないもの>(4条と同じ)

農用地区域内の農地を一時的に仮設工作物の為に転用する”必要”な転用であって農振計画に支障ないもの(3年限度)
第1種農地内の農地を一時的に仮設工作物・・・(同上)・・・(5年限度)
第1種農地内の農地を特別の立地が必要な施設に転用する時(国道の沿道の流通 施設、ドライブイン、ガソリンスタンドなど)

<不許可となるもの>(5号を除き4条と同じ)

1号(イ) 農用地区域内の農地を農地以外のものにするとき
1号(ロ) 農用地区域以外の農地で政令で定める良好農地内の農地を農地以外のものにする時。但し甲種農地以外の農地にあっては第3種農地、第2種農地を除く。 従ってこの1号(ロ)は結局第1種農地と甲種農地を意味する事となり、この区域内の農地を農地以外のものにするときは原則許可されない)
第1種農地 概ね10ha以上の集団農地内の農地
特定改良事業中の農地
傾斜、土性からみて近傍の他の農地より高い生産性の農地
甲種農地 市街化調整区域内の農地で高性能農業機械に適した農地又は国/都道府県の特定土地改良事業後8年を経過しないもの
<ちなみに不許可にしない農地として1号(ロ)から除かれた第3種農地、第2種農地の定義は下記>
第3種農地 市街地の区域内の農地、市街地化の傾向が著しい区域内にある農地(公共公益施設が整備されている又は宅地化が進んでいる又は土地区画事業が施行されている農地)
第2種農地 第3種農地に近接する区域、その他市街地化が見込まれる区域内の農地
2号 上記以外の農地を転用申請する時といえども、農地以外の周辺土地でも目的を達成する時
3号 申請者の資力、信用不足とか不利益者の同意がないとか手続きが欠落しているとかの理由で転用の確実性が無い時
4号 土砂流出、災害発生、農業用排水機能に支障、周辺営農に支障等
5号 仮設工作物の為の一時転用の為に所有権を取得しようとするとき
(これは本人転用の4条には無かった規定。一時転用で許可を取って農地以外にしておきあとで更に転用すると言うズルを防止する為と思われます)
6号 仮設工作物の為の一時転用の為、所有権以外の権利を取得する場合、農地/採草放牧地耕作地への原状復帰が確実でない時

<さて4条と同じく第3種農地、第2種農地にあることが5条農地転用のカギなので(或いは農振除外を取得する)これら農地の定義を再掲します(簡略版)>

第3種農地(公共公益施設整備要件)
水管、下水道管、ガス管のうち2つ以上が埋設されている原則4m以上の道路の沿道区域且つ500m以内に2つ以上の公共公益施設又は300m以内に鉄道の駅又は高速道出入り口又は役場又は以上の類似施設

第3種農地(宅地要件)
住宅用、事業用の施設、公共公益施設が連たん又は宅地/街区が40%超又は用途地域が定められている事

第2種農地(公共公益施設整備要件)
相当数の街区を形成している区域又は鉄道駅、役場、類似施設の周囲500m以内の地域(宅地比率40%超なら半径を伸ばす)

第2種農地(宅地化要件)
第3種農地の宅地化の状況にある区域に近接する区域内の農地の区域でその規模が概ね10ha未満であるものとする

転用目的別許可基準(4条、5条関係)主要なもの。

自己住宅 原則500m2上限
公共事業代替は従来の1.1倍又は500m2の大きい方
農家住宅 甲種農地 自己住宅と同じ
他農地  原則1000m2上限
資材置場 慎重に審査される。既存施設の活用状況、必要性の具体的根拠、事業所現在の資材置場、夫々の位置関係など詳細必要。
貸資材置場は第5条関係では原則不許可(会社の役員が取得しその会社に貸す場合とかはこの限りでない)
駐車場 慎重に審査される。既存駐車場の活用状況、必要性の具体的根拠、事業所との位置関係。普通車25-30m2/台。
貸駐車場は第5条関係で一括して企業へ貸し付ける場合は原則不許可。
(例外として会社の役員が取得し、その会社へ貸し付ける場合)
第4条申請に係るものは、一括貸駐車場も許可対象。貸付先の特定性、永続性があれば許可される。
再生エネルギー発電設備
第3種農地 原則許可
第2種農地 代替性を検討(農地以外では出来ないか、第3種農地での可能性はないか。日照状況、地盤状況、送電線距離など検討。)
ソーラーシェアリング
立地は農用地区域内も可能。但し営農可能な事。チェックは詳細にされる。
許可後1年ごとの報告(2月)、3年後は再審査が必要。

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